Частный дом в Москве: насколько реально и выгодно купить сейчас?

Кризис – это не только потери, но и возможности. Как часто мы смеялись над людьми, которые хранят дома евро и доллары вместо того, чтобы вложить их в акции, облигации или (на худой конец!) – отнести в банк. Да, последние 10 лет такие люди упускали выгоду, зато сейчас могут компенсировать все «убытки».

Как? Выгодно купить недвижимость. Продавцы сильно снизили цены, если считать стоимость в долларах или евро. Да и, чего греха таить, многие желают выручить именно иностранную валюту, потому как собираются переезжать. Насколько выгодно купить частный дом в Москве прямо сейчас? Что потерял рынок? Какие могут быть подводные камни? Анализируем прямо сейчас.

Частный сектор Москвы: есть ли цифры?

В 2020 году в столице России в частных домах проживало 3,8% населения. Точное количество домов назвать трудно, но периодически его пытаются высчитать. Масштабную работу в 2018 г. произвела компания Geomatrix, представив оцифрованную карту частного сектора столицы и окрестностей. По её подсчётам, в Подмосковье располагалось около 530 тысяч частных домов.

Источник: geomatrix-retail.com, данные за 2018 год

Количество коттеджей, вил и особняков в самой Москве подсчитать тоже нелегко. Если вам знакомо слово «реновация», то вы знаете: власти столицы желают видеть её многоэтажной. В 2020 году примерно половина Москвы застроена зданиями ниже 5 этажей.

Нетрудно догадаться, что частный дом в столице – это очень дорого. Во-первых, цену подогревает дефицит: предложений на всех не хватает. Во-вторых, новых участков для усадебного строительства почти не выделяется. В-третьих, получить разрешение на возведение или реконструкцию частного дома в Москве нелегко. Если вы слышали о «реновации», то знаете и о масштабных сносах самостроев столицы.

Обратите внимание! За 2020 г. в Москве было выявлено 2106 самовольных построек, из которых к началу 2021 г. демонтировали 2006 единиц. Речь в основном идёт о промышленных и складских помещениях, а также объектах общественного питания

За последние 5 лет цена квадратного метра жилой недвижимости в Москве подскочила с чуть менее 170 тысяч рублей в феврале 2017 г. до более 250 тысяч – в феврале 2022 г. Однако дальнейшего роста в рублях, скорее всего, пока не будет. Спрос снизится из-за недоступности кредитов и неясной финансовой ситуации. Цена квадратного метра в частном секторе не столь показательна.

Дом и квартира в Москве: о каких суммах идёт речь?

До известных событий самая захудалая квартира в столице стоила 4-5 миллионов рублей. Речь шла либо о крохотной «студии», либо о потрёпанной недвижимости на вторичном рынке. В твёрдой вражеской валюте минимум составлял 40-50 тысяч евро или 55-65 тысяч долларов. Если же хотелось квартиру получше и поновее, цифру можно смело умножать на 2, а то и на 3.

За стоимость элитного особняка внутри МКАД можно купить целый подъезд (если не дом!) бюджетного жилья. Так, на декабрь 2021 г. продавалось меньше 100 таких объектов. Средняя стоимость домовладения приблизилась к 377,4 млн. рублей. В тот период это составляло примерно 5 млн. долларов США. Примечательно, что к столь дорогой недвижимости прилагались относительно скромные наделы земли – в среднем 11,6 соток.

Купить частный дом в Москве/Подмосковье дёшево: миссия выполнима?

Перейдём от теории к практике и посмотрим, что предлагает рынок прямо сейчас. Допустим, наш условный покупатель успел выгодно «избавиться» от своей квартиры ещё до политических событий. Он выручил за компактную трёшку 8 млн. рублей, тут же перевёл их в доллары, которые хранит в сейфе: получается чуть больше 100.000$ (по новому курсу это 10-13 млн.руб.). Можно ли за эти деньги купить коттедж если не в Москве, то в окрестностях?

Если отбросить подозрительно дешёвые варианты и садовые товарищества, то цены на частные дома начинаются с 4,9 млн. рублей. За такую сумму мне удалось найти полноценный дом всего в 7 км. от МКАД. Правда, беспокоит отсутствие фотографий (вместо них – рендеры). Как и размеры участка – 1,1 сотки (т.е. 110 кв.м.).

Источник (здесь и далее) – Циан Недвижимость

За 5 млн. рублей можно купить нечто, напоминающее дачу 90-х годов. Дом площадью 49 кв.м. расположен всего в 14 км от МКАД, в пешей доступности от метро Остафьево. Ну что ж, всего год назад владельцы таких лачуг с уличными туалетами хотели за свои метры минимум 100.000$, а сейчас согласны на половину от этой суммы.

За 7 млн. рублей можно отыскать дом ещё ближе – всего в 10 км от МКАД. Продавец слегка путается в показаниях: участок не то 7, не то 12 соток (по факту), площадь коттеджа – то ли 100, то ли 120 кв.м. Но дом выглядит действительно добротно (на фотографиях), а д.Армазова – реально неподалёку от исторической Москвы. Готовность к торгу как бы намекает, что продавец не испытывает иллюзий по поводу быстрой продажи.

Завершим наш обзор относительно дешёвых домов вот этим коттеджем в Балашихе. Продавец выставил цену в 10,5 млн. рублей, но думается, 500 тысяч вполне уйдёт на торг. Домик выглядит обжитым, с туалетом и ванной комнатой. Главное преимущество (помимо приличного участка в 5 соток) – доступность московской инфраструктуры. Газ, капитальный забор, плодовые деревья – что ещё надо для счастья?

Купить роскошный коттедж в Москве/Подмосковье: выгодно ли это сейчас?

Самое дорогое предложение на Циан выставлен по заведомо нерыночной цене – крохотный коттедж на Калужском шоссе за 8,5 млрд. рублей (это около 90 млн. долларов). Скорее всего, продавец просто ошибся с нулями. Зато следующий в списке вариант, как и прочие предложения в премиум-сегменте, не только поражают воображение роскошью, но и радуют ценой.

Уберём варианты, которые больше напоминают гостиницы или офисные центры. Итак, респектабельный, но условно доступный вариант – это огромный особняк на улице Таманской. На 20-соточном участке, что в посёлке «Берег Столицы», расположилась роскошная вилла. Здесь есть всё: винный погреб, библиотека, турецкая баня и бассейн, 7 спален и комната для персонала. Цена в 1,46 млрд. рублей (примерно 13,5$ млн.) не кажется завышенной.

Ищете что-нибудь попроще? Присмотритесь к похожему по стилистике особняку в посёлке «Ватутинки». 3 этажа, 1500 кв.м., без малого 33 сотки: высший класс. У виллы есть собственная спа-зона с бассейном, дополнительный домик для гостей или охраны. Покупатель должен оценить уединённость (всего 3 соседей) и прекрасную экологию. За всё – 707 млн. рублей (около 6,5$ млн.): думаю, что цена кризисная.

В декабре 2021 года средний особняк в Москве стоил 377,4 млн. рублей. За это время национальная валюта обесценилась, а цена домов, похоже, не изменилась. Только посмотрите, какие роскошные варианты предлагают ниже 350 млн. руб. (или примерно 3$ млн.).

А ещё говорят, что у наших богачей нет вкуса! Предложений не просто много, а очень много. Люди распродают недвижимость? Ниже – объекты, выставленные на продажу за последнюю неделю, не далее 10 км от МКАД. Десятки вариантов, один другого краше.

Резюме. Купить дом в Москве или Подмосковье прямо сейчас – проще, чем когда-либо

Поскольку я не риэлтор, мне трудно сделать правильные выводы. Но бесспорно, что купить приемлемый дом в Подмосковье (и не в СНТ) до 100.000$ стало реально. Элитная недвижимость столицы и вовсе просела в цене. Назвать точные цифры можно было бы, сравнив цену сделок за март 2021 и март 2022 года, но таких данных пока нет.

Что в итоге? Люди с крепкими нервами и иностранной валютой могут купить себе дом в Подмосковье. Если не за бесценок, то как минимум с большим дисконтом. Продавцам такой недвижимости остаётся лишь уповать на удачу и расторопных риэлторов.

По материалам