Ипотека для самозанятых 2023: условия, как взять и под какой процент

В России насчитывается уже несколько миллионов самозанятых (плательщиков налога на профессиональный доход, НПД). Помимо удобного налогового режима с небольшими ставками их объединяет еще одно – нежелание банков давать им кредиты. Ситуация начала меняться лишь недавно – некоторые кредитные организации стали добавлять программы для плательщиков НПД. Мы расскажем, где оформляется ипотека для самозанятых в 2023 году, как им подтвердить доходы, в какие банки лучше обратиться и как увеличить шанс на одобрение заявки.

Дают ли ипотеку самозанятым в 2023 году

Особенность самозанятости – в том, что такой гражданин работает сам на себя и уплачивает налоги, только когда получает доход. При этом поступления у самозанятого могут быть нерегулярными, а деятельность можно совмещать с работой по трудовому договору. В целом, этот налоговый режим популярен – в стране насчитывается уже 6,5 миллионов самозанятых, каждый день их становится на несколько тысяч больше.

График числа самозанятых / Источник: strategy.ru

Но в то же время они сталкиваются с проблемами. Как потребительские кредиты, так и ипотека самозанятым долго были недоступны. Например, еще в 2021 году около 80% заявок было отклонено. Летом 2021 года депутат Госдумы Михаил Романов поднял вопрос о том, что банки должны более доверительно относиться к самозанятым гражданам, так как они добровольно вышли из тени. Также он заявил, что государство должно предусмотреть для них и льготные программы.

Банки отреагировали на призыв. Первым самозанятых к льготной ипотеке подключил Сбербанк – кредиты стали доступны с июня 2021 года. Позже к инициативе Сбера присоединились другие кредитные учреждения – ВТБ, Райффайзенбанк и т. д. Кроме того, они стали более лояльно относиться к вновь испеченным бизнесменам. Например, Сбербанк уже в октябре 2021-го выдал почти тысячу ипотечных кредитов самозанятым, другие банки тоже выдают им миллиарды рублей.

Стоит понимать, что всё это – лишь формальный допуск самозанятых к кредитованию. Банки по-прежнему оценивают их согласно своей кредитной политике и считают в целом более рискованными заемщиками. Например, занятому по трудовому договору достаточно проработать 1-3 месяца на текущем месте работы, а плательщик НПД должен отчитаться о доходах за последние полгода-год.

Поэтому вывод такой: в 2023 году банки действительно дают ипотеку самозанятым, однако получить ее сложнее, чем наемным работникам, а процент отказов будет гораздо выше.

Как самозанятому подтвердить доход

Самое главное для банка – это подтверждение дохода заемщика. По ипотеке договор заключается на срок до 20-30 лет, причем платежи нужно вносить строго ежемесячно. Поэтому для банков важен не только размер дохода, но и его стабильность и периодичность.

Например, наемным сотрудникам достаточно принести справку с места работы или выписку с Госуслуг и копию трудовой книжки. Предпринимателям достаточно предоставить в банк налоговые декларации, иногда требуется приложить Книгу учета доходов и расходов.

Самозанятый не имеет ни одного из этих документов, если не состоит в трудовых отношениях с работодателем. По закону, плательщик НПД не составляет декларацию и учитывает только доходы, выписывая чеки. Поэтому существует только два основных официальных документа, которые могут подтвердить статус плательщика НПД и уровень дохода:

• справка о постановке на учет;
• справка о доходах, полученных в качестве плательщика НПД.

Оба документа можно сформировать и распечатать в личном кабинете «Мой налог».

Если самозанятый получает пенсию или пособия от государства, то подтверждающие документы по ним также можно предоставить в банк. Их предоставляет Пенсионный (с 2023 года, Социальный) фонд или местный отдел соцзащиты. Еще одним документом может стать выписка со счета, на который поступают доходы.

Если самозанятый параллельно работает по трудовому договору, то ему лучше всего предоставить форму 2-НДФЛ с места работы, а справки из системы «Мой налог» будут подтверждением дополнительных доходов (что повышает шансы на одобрение).

На что еще обращают внимание банки при рассмотрении заявки от самозанятых

Чтобы получить ипотеку самозанятому, недостаточно просто подтвердить доход. Есть другие критерии, по которым банк принимает решение в отношении поданной заявки:

1. Возраст заемщика. Как правило, банки не выдают ипотеку клиентам моложе 21 года. В редких случаях в кредитных учреждениях бывают программы для студентов, тогда минимальный возраст снижается до 18 лет. Максимальный возраст определяется на момент погашения последнего платежа. На этот момент заемщику должно быть не более 65-70 лет, редко это 75 лет.
2. Кредитная история. Это – один из основных показателей, который кредиторы рассматривают при подаче заявки. Причем отсутствие КИ – это тоже проблема.
3. Стаж самозанятости. Почти все банки рассматривают возможность выдачи ипотеки, если стаж потенциального заемщика составляет не менее полугода (иногда одного года). Соответственно, и самозанятым нужно быть минимум такой период.
4. Гражданство. Ипотека в российских банках, как правило, доступна только гражданам РФ (хотя самозанятыми могут быть граждане и некоторых других стран).
5. Наличие регистрации. Среди требований банков имеется пункт о наличии постоянной регистрации (прописки) на территории России, чаще всего – в регионе присутствия банка.

Кроме того, стоит учитывать и жилье, которое покупает заемщик. Например, если он выберет что-то со вторичного рынка, ему придется оформлять кредит по стандартной программе (льготная ипотека работает только с новостройками), по которой более высокая процентная ставка. Соответственно, платеж будет выше, а шансы на одобрение – ниже.

К тому же банк может не согласовать сам объект. Это касается старых квартир, частных домов, недвижимости, находящейся в аварийном состоянии. У каждого финансового учреждения свои требования на этот счет.

Как увеличить свои шансы на одобрение

Может ли самозанятый взять ипотеку – зависит от множества нюансов в каждом конкретном случае. Банки не очень охотно развивают кредитные сервисы для плательщиков НПД, но всё же есть несколько способов, которые позволят повысить шансы заемщика:

1. Устроиться на работу по трудовому договору – даже если зарплата будет небольшой. Банки рассматривают официальное трудоустройство как гарантию стабильного дохода, а самозанятость – как дополнительный доход, и в целом это повышает шансы.
2. Стать клиентом банка, где предполагается оформлять ипотеку. У многих банков есть специализированные сервисы именно для самозанятых – они частично заменяют собой систему «Мой налог». И если деньги заемщика будут проходить именно через этот банк, он «увидит» его реальные доходы, что тоже поднимет шансы.
3. Найти деньги на более существенный первоначальный взнос. Банк рассматривает высокий ПВ как гарантию, что у заемщика все в порядке с доходами. К тому же сумма кредита тогда будет меньше, как и ежемесячный платеж по нему.
4. Найти созаемщика. В их качестве чаще выступают супруги или члены семьи. Важно, чтобы была возможность предоставить документ о доходах созаемщика – например, справку с места работы.
5. Некоторые банки готовы принять в залог уже имеющееся недвижимое имущество, помимо того, которое приобретается в ипотеку. Чем больше залог, тем меньше риски для банка и тем выше шансы на одобрение.

Какие банки дают ипотеку самозанятым в 2023 году: условия и требования

Ипотечные кредиты таким гражданам выдают несколько крупных банков. У каждого из них есть свои требования к заемщикам, а также свои процентные ставки и прочие условия. Рассмотрим их подробнее.

Сбербанк

На данный момент ипотека для самозанятых в Сбербанке доступна по нескольким программам, в том числе, с господдержкой:

Программа	Ставка	Сумма	Срок погашения	Условия
На вторичное жилье	от 10,9%	300 тыс. – 100 млн рублей	До 30 лет	Первоначальный взнос от 15%, выдается для покупки квартиры, дома, таунхауса, части дома
В новостройке	от 10,9%	300 тыс. – 100 млн рублей		Первый взнос от 15%, выдается на покупку апартаментов, квартиры от застройщика
Гараж	от 11,4%	300 тыс. – 100 млн рублей		Первый взнос от 25%, на покупку гаража, кладовки, машино-места
На загородную недвижимость	от 11,2%	300 тыс. – 100 млн рублей		Первый взнос от 25%, на покупку летнего домика, дачи, земли за городом
Семейная	от 5,3%	300 тыс. – 6 млн (для Москвы и Санкт-Петербурга – до 12 млн) рублей		ПВ от 15%, можно купить только жилье в новостройке (без рефинансирования)
Господдержка (льготная)	от 7,7%			ПВ от 15%, можно купить только жилье в новостройке
Дальневосточная	от 1,5%	300 тыс. – 6 млн рублей		Для участников программы «Дальневосточный гектар», молодых семей в регионах ДФО

Сейчас Сбер выдает плательщикам НПД ипотечные кредиты по всем своим основным программам. Однако есть несколько важных нюансов:

• нельзя оформить кредит на ИЖС (строительство дома) и рефинансирование существующего кредита;
• минимальные ставки указаны с учетом электронной регистрации сделки (это платно) и получения зарплаты на карту Сбербанка;
• минимальная ставка доступна тем, кто пользуется сервисом Сбера для самозанятых «Свое дело».

Пользователи сервиса «Свое дело» могут подавать заявку на ипотеку, получив на карту Сбербанка минимум 4 зачисления доходов. Остальным нужно предоставлять справку из системы «Мой налог».

Заявки подаются через ДомКлик. Здесь же имеется калькулятор, по которому можно рассчитать ежемесячный платеж.

ВТБ

Второй по величине банк тоже выдает ипотеку для самозанятых, а недавно улучшил для них условия. Так, по стандартным программам максимальная сумма кредита выросла в полтора раза, а надбавка по ставке для самозанятых больше не применяется. Кроме того, теперь заемщикам доступны кредиты со стандартным первоначальным взносом в 15%.

Основные условия ипотеки для самозанятых в ВТБ такие:

Программа	Ставка	Сумма	Срок погашения	Условия
На новостройку	от 10,7%	от 500 тыс. до 60 млн рублей	до 30 лет	Первоначальный взнос от 10% (но если меньше 20%, то +0,5% к ставке)
На вторичное жилье
Семейная ипотека	от 5,5% (в ДФО – от 4,5%)	до 6 или 12 млн рублей (общая сумма кредита до 15-30 млн рублей)	до 30 лет	Первоначальный взнос от 15%, только покупка жилья в новостройке
Льготная ипотека	от 7,5%

Все условия для самозанятых такие же, как и для остальных заемщиков. Важно лишь, что нужно подтвердить самозанятость и доходы справками из системы «Мой налог».

Специальных надбавок для самозанятых нет, но они есть в целом для всех клиентов. Например, по кредитам на новостройки и «вторичку» ставка вырастет, если внести небольшой первоначальный взнос (+0,5%), покупать апартаменты или таунхаус (+0,2%), при отказе от электронной регистрации и не зарплатным клиентам (+0,3%).

Открытие

Банк «Открытие» скоро присоединят к ВТБ, но на данный момент он выдает ипотечные кредиты самозанятым. После объединения условия для действующих клиентов не поменяются.

Программы есть такие:

Программа	Ставка	Сумма	Срок погашения	Условия
Квартира в новостройке	от 10,79%	от 500 тыс. до 6-12 млн рублей	от 3 до 30 лет	Первый взнос от 10% для зарплатных клиентов, от 20% для остальных
Вторичное жилье	от 10,79%	от 500 тыс. до 20-50 млн рублей	от 3 до 30 лет	Первый взнос от 30% для самозанятых
Ипотека с господдержкой	от 7,5% при первом взносе выше 30%; 7,8% для остальных	до 6-12 млн рублей	от 3 до 30 лет	Первый взнос от 15%, можно использовать материнский капитал
Семейная ипотека	от 5,5% при ПВ выше 30%; 5,8% для остальных

Как можно заметить, самозанятым нет смысла брать ипотеку на новостройку по стандартной программе – она отличается более высокой ставкой и большим первоначальным взносом. Кроме того, нужно внимательно оценивать подключение опции «Хочу ставку ниже» – ставка действительно будет ниже, но услуга платная (и в итоге выгоды может не быть совсем).

Также банк не выдает самозанятым ипотеку по двум документам. То есть, нужно готовить полный пакет, включая справки из системы «Мой налог».

Тинькофф

Тинькофф Банк начал выдавать ипотеку относительно недавно (раньше он работал как ипотечный брокер). По сути, он работает по госпрограммам и по рефинансированию ранее оформленных кредитов.

Соответственно, в Тинькофф в настоящее время действует 3 программы, которыми могут воспользоваться и самозанятые:

Программа	Ставка	Сумма	Срок погашения	Условия
На новостройки с господдержкой	6,9%	500 тыс. – 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга; до 6 млн рублей – для других регионов	До 30 лет	Возраст заемщика от 18 до 70 лет. Достаточно паспорта и СНИЛС. Квартира – только новая от застройщика. Первый взнос от 15%
Рефинансирование на вторичном рынке	от 7,9% до 15,9%	До 30 млн рублей	До 30 лет	Возраст – от 18 до 70 лет, наличие дебетовой карты Тинькофф. Квартира во владении единственного собственника. Нужны только паспорт и прописка
С господдержкой для семей с детьми	5,7%	500 тыс. – 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга; до 6 млн рублей – для других регионов	До 30 лет	Возраст – от 18 до 70 лет, наличие дебетовой карты Тинькофф. Квартира во владении единственного собственника. Нужны только паспорт и прописка.

Отдельно про самозанятых банк в условиях не указывает, но пишет, что кроме возраста и гражданства других ограничений нет.

Росбанк

Подразделение «Росбанк Дом» не просто включило самозанятых в число заемщиков по ипотеке, но даже предлагает им специальную программу «Ипотека для самозанятых». Ее условия такие:

• базовая ставка – 11,7% годовых;
• сумма – от 300 или 600 тысяч до 2-8 миллионов рублей (зависит от региона);
• первоначальный взнос – 10% и больше (можно применить материнский капитал);
• срок кредита – до 35 лет.

Кроме того, самозанятым в Росбанке доступны и льготные программы – семейная ипотека (от 5,7% годовых) и льготная (от 7,7%).

В отличие от других банков, здесь четко прописаны все условия для самозанятых – они должны предоставить справку о доходах за последние 12 месяцев, справку о постановке на учет, доходы в виде Excel-таблицы (ее ведет сам заемщик) и информационное письмо о том, чем именно занимается самозанятый.

Стоит обращать внимание на процентную ставку – например, Росбанк на сайте указывает ее от 9,4%, хотя по факту в документах минимальная составляет 11,7%. Сниженная ставка доступна при оформлении платной услуги, где за меньший процент нужно внести крупный разовый платеж.

Совкомбанк

Этот банк выдает ипотеку самозанятым, которые работают в этом статусе минимум 3 месяца, а также могут предоставить либо две справки из системы, либо расширенную выписку движения по счету за последние полгода. Но бизнес вести нужно минимум год.

Отдельных программ для самозанятых нет, кредиты им доступны по всем программам:

Программа	Ставка	Сумма	Срок погашения	Условия
На вторичное жилье	10,74% плюс 0,25% для собственников бизнеса, плюс 1,5% за отказ от участия в акции с «Халвой»	300 тыс. – 50 млн рублей	До 30 лет	Первый взнос от 20%, можно использовать материнский капитал и внести 10% первоначального взноса
В новостройке
Детская ипотека	5,99%	300 тыс. – 6 млн для всех регионов, до 12 млн для Москвы и Санкт-Петербурга		Первоначальный взнос от 20%, покупка только жилья в новостройке
Льготная ипотека	7,9%

У банка относительно лояльные условия по возрасту – заемщику может быть от 20 до 85 лет.

Важно, что на сайте банк указывает гораздо более низкие ставки (около 4-6% годовых), но они актуальны лишь при условии внесения крупного разового платежа.

Как взять ипотеку самозанятому в 2023 году

Больших отличий в оформлении ипотеки для самозанятых нет – этапы будут те же, что и всегда:

Для начала нужно сравнить условия в разных банках (мы привели их выше) и выбрать подходящие конкретно вам.

Обращение в банк начинается с подачи заявки, лучше сделать это в режиме онлайн (тогда ставка будет ниже). Стандартный набор документов обычно включает в себя:

• паспорт;
• справки из приложения «Мой налог»: о постановке на учет и доходах;
• выписки из банков, куда поступают доходы;
• справка о доходах от работодателя, если самозанятый дополнительно работает по трудовому договору.

Затем банк будет проверять заявку – это может занять несколько дней, потому что самозанятые – более «сложная» категория клиентов. Он может запросить какие-то еще документы – например, информационное письмо, как в Росбанке. Если отправлять документы по электронной почте, их нужно будет подписать электронной подписью, которая выдается на платной основе.

Если банк одобрит заявку, то после этого заемщику дается 2 месяца на поиск объекта недвижимости (хотя обычно подается заявка на ту сумму, которую продавец просит за объект, то есть он известен заранее). После того как объект найден, нужно будет предоставить документы на квартиру для согласования. Если это новостройка, то достаточно попросить документы у застройщика.

Если это вторичный рынок, то пакет бумаг будет больше:

• подтверждение права собственности (дарение, покупка, наследование);
• выписка из ЕГРН;
• проект договора купли-продажи с продавцом;
• техническая документация (техпаспорт, кадастровый паспорт).

Сам договор купли-продажи подписывается обычно одновременно с ипотечным договором, после этого нужно внести первоначальный взнос (на счет застройщика или продавца). Потом – зарегистрировать право собственности в Росреестре, оформить договор страхования на имущество и перевести объект в залог банку.

Что делать при отказе

В настоящее время самозанятость и ипотека стали уже не такими несовместимыми понятиями, как раньше. Банки готовы доверять тем, кто работает «на себя» без оформления ИП, но иногда заявки отклоняются. Причем банк не обязан озвучивать причину отказа.

Что делать в этом случае:

1. Выяснить, на каком этапе было отказано. Если не пройдена автоматическая проверка, значит, причиной является плохая кредитная история, наличие исполнительного производства, непогашенных штрафов. Но если банк отказывает на стадии ручной проверки, то чаще всего его не устраивает финансовое положение заемщика.
2. Устранить причину: исправить историю, предоставить документы о дополнительном источнике доходов.

Отказ в одном банке не означает, что другой не одобрит заявку с теми же документами. Но стоит понимать, что отклоненные заявки тоже фиксируются в кредитной истории, поэтому слишком большое их число (если подавать сразу во много банков) может быть основанием для отказа в будущем.

Могут ли самозанятые рефинансировать ипотеку

Рефинансирование – выдача нового ипотечного кредита, которым гасится прошлый. Для банка это примерно такая же ипотека, что и первичный кредит, ведь займ обеспечен залоговым имуществом. Соответственно, самозанятый гражданин тоже вправе рефинансировать долг по ипотеке. Для него действуют те же условия, что и для других заемщиков.

Исключение составляют случаи:

• образовалась просроченная задолженность по ежемесячным платежам;
• были просрочки за предыдущие периоды;
• была реструктуризация долга по ипотеке;
• вносился материнский капитал.

В остальных случаях самозанятый может подать заявление на рефинансирование остатка долга по ипотеке.

Стоит учесть, что некоторые банки (например, как Сбер) в принципе не выдают рефинансирование самозанятым. Поэтому первый этап всегда – узнать точные условия в своем банке.

Что выгоднее: брать ипотеку как самозанятый или как физическое лицо

Самозанятые – это и есть физические лица, а статус плательщика НПД можно оформить в течение дня (и так же быстро от него отказаться). Поэтому банки в любом случае рассматривают их заявки как физлиц (даже если самозанятый – ИП, там условия те же).

Более того, банк не может выдать ипотеку человеку, который нигде не работает – он должен либо осуществлять трудовую деятельность у работодателя, либо работать на себя (ИП или самозанятый, владелец бизнеса), либо получать стабильные доходы откуда-то еще (например, большую пенсию). А статус самозанятого комбинируется практически с любой другой деятельностью (даже госслужащие могут его оформлять).

Поэтому разницы не будет:

• если самозанятый работает только на себя, банк рассмотрит его заявку как от владельца бизнеса;
• если самозанятый оформлен по трудовому договору и параллельно работает на себя, он считается трудоустроенным, что повысит шансы.

Так что беспроигрышный вариант – физическое лицо, которое официально работает и имеет дополнительный доход, уплачивая НПД. Основной критерий, который интересует банки, это – стабильный и высокий доход, а каким способом он будет подтвержден, роли не играет.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли самозанятые получить вычет при покупке квартиры?

Самозанятые могут получить вычет по НДФЛ только в том случае, если у них имеются доходы, облагаемые по ставке 13%. По НПД вычет не положен.

Можно ли самозанятым использовать материнский капитал для ипотеки?

Юридически самозанятый является физическим лицом и имеет право использовать материнский капитал при покупке недвижимости.

Может ли самозанятый проходить по ипотеке как созаемщик?

Этот вопрос целиком относится к компетенции банка. Если кредитное учреждение лояльно относится к данной категории заемщиков, то одобрит кандидатуру в качестве созаемщика.

По материалам