Конфликт льготной ипотеки: как изменения условий грозят разрушить баланс между банками и застройщиками

С начала 2024 года программа льготной ипотеки в России находится в центре обсуждений как среди участников рынка, так и в правительственных кругах. Введение более жестких условий для банков по субсидированию льготных кредитов уже привело к недовольству со стороны…

С начала 2024 года программа льготной ипотеки в России находится в центре обсуждений как среди участников рынка, так и в правительственных кругах. Введение более жестких условий для банков по субсидированию льготных кредитов уже привело к недовольству со стороны крупных игроков финансового сектора и строительных компаний. На фоне роста ключевой ставки Центрального Банка (ЦБ) и изменений в формуле расчета возмещения недополученных доходов, многие кредитные организации, такие как Сбербанк и ВТБ, начали заявлять о снижении рентабельности этого направления. Банки Сегодня провели собственную аналитику по этой теме и выявили, что текущее регулирование усиливает конфликт между ключевыми участниками рынка.

Причины напряженности: Изменение формулы расчета

Изначально льготные ипотечные программы были привлекательными для банков за счет надбавки в размере 2 процентных пунктов к ключевой ставке ЦБ, что позволяло им компенсировать риски и получить достаточную маржу. Однако с 1 июля 2024 года новая формула расчетов сократила эту надбавку до 1,5 процентных пункта. В результате такие программы стали убыточными для банков, что спровоцировало протесты и активные переговоры с правительством о возврате старых условий​. Снижение уровня компенсации привело к тому, что банки начали ужесточать условия для заемщиков. Некоторые кредитные организации начали выдавать льготные кредиты только на объекты, продаваемые партнерами-застройщиками, что вызвало конфликт интересов между банками и девелоперами​.

По данным исследования от Банки Сегодня, даже самые крупные участники рынка, такие как Сбербанк и ВТБ, понесли значительные убытки от текущих условий льготной ипотеки. Эксперты отмечают, что снижение надбавки привело к падению маржи и ухудшению финансового положения ряда банков. Текущая модель возмещения не покрывает даже минимальные операционные расходы на сопровождение и выдачу ипотечных кредитов.

Последствия для заемщиков: что это значит для покупателей жилья?

1. Сокращение доступных программ. Из-за убыточности для банков, часть льготных ипотечных программ была временно приостановлена, что сузило возможности для заемщиков. По данным Центробанка, доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки в декабре 2023 года составляла 83,4% — практически весь рынок новых кредитов пришелся на субсидируемые программы​.
2. Повышение ставок по рыночной ипотеке. В ответ на снижение доходности льготных программ банки начали компенсировать потери путем повышения ставок по рыночной ипотеке. Это привело к значительному увеличению стоимости кредитов, что может снизить спрос на жилье и ударить по строительной отрасли.
3. Ограничение доступности субсидий. В начале 2024 года правительство ужесточило условия получения льготной ипотеки: был повышен минимальный размер первоначального взноса и снижены лимиты кредитования в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области)​. Для многих семей эти изменения сделали программы менее доступными.

Что говорит рынок: позиция банков и застройщиков

«Если ранее льготная ипотека помогала банкам не только сохранять стабильный доход, но и привлекать новых клиентов, то теперь она превратилась в инструмент с высокими рисками и минимальной маржой.» — отмечают аналитики Банки Сегодня

Многие застройщики выразили недовольство новыми требованиями банков, согласно которым льготные ставки предоставляются только на определенные проекты, а девелоперы вынуждены выплачивать дополнительные комиссии для компенсации банкам. Банк России уже выразил обеспокоенность данной ситуацией, считая, что такие меры создают риски для заемщиков и повышают стоимость жилья​(РБК).

Перспективы: Вернется ли старая формула?

На фоне напряженности между банками и застройщиками, представители Минфина и Банка России рассматривают возможность возврата к старой формуле расчета, увеличив надбавку с 1,5 до 2 процентных пунктов. В ходе последних обсуждений было высказано предложение вернуть прежний уровень надбавки для всех программ ипотеки с господдержкой. Решение, по словам представителей Минфина, может быть принято в ближайшие месяцы​.

Заключение:

Если правительство решится на возврат к прежним условиям, это может стабилизировать рынок льготной ипотеки и вернуть его привлекательность для банков. Однако, если условия не будут изменены, многие кредитные организации продолжат ужесточать правила и повышать ставки, что неизбежно ударит по покупательной способности граждан и поставит под угрозу планы по развитию жилищного строительства.

Таким образом, будущее льготной ипотеки зависит от гибкости регулирования и способности правительства сбалансировать интересы банков, застройщиков и заемщиков в условиях растущей ключевой ставки и экономической неопределенности.

По материалам