Льготная ипотека с 1 июля 2024: что будет с госпрограммами и рынком жилья

Введенные как временная помощь рынку ипотечные программы со временем превратились в основной драйвер строительной индустрии. Но у роста индустрии была и обратная сторона – разгон цен на жилье и повышенные риски для банков. В этой статье разбираемся, будет ли официально закрыта льготная ипотека с 1 июля 2024 года и какие программы все-таки могут продлить.

Почему меняются условия ипотеки с 1 июля 2024 года

К середине 2024 года в России действует несколько льготных ипотечных программ с государственной поддержкой. Все они появились в разное время и при разных условиях. Например, новая ипотека на первичное жилье была «спасательным кругом» для строительной индустрии в период пандемии в 2020 году, а IT-ипотека стала ответом на массовый отток айтишников в 2022-м.

По всем ипотечным программам государство субсидирует банкам часть процентной ставки. Как правило, условия по программам выстроены так:

• заемщик платит проценты по льготной ставке – к примеру, до 6% годовых по семейной программе или 8% по общей льготной;
• государство компенсирует банку разницу между льготной ставкой и рыночной, рассчитывая рыночный процент как ключевую ставку ЦБ плюс несколько пунктов сверху (от 1,5% и более);
• в итоге банк получает проценты по кредиту по своей обычной процентной ставке, хотя для клиента условия гораздо более мягкие.

Все это неплохо работало до 2020-2021 года. К примеру, при ключевой ставке ЦБ в 4,25% годовых государству практически ничего не нужно было добавлять банку, чтобы получить льготные 6-7% годовых. То есть, ставки по стандартным программам опускались практически до льготных (при том, что по такой программе можно было купить, к примеру, жилье на вторичном рынке или апартаменты).

Однако потом наступил 2022 год, когда ЦБ в моменте поднимал ставку до 20% годовых. Потом ставка опускалась, но сейчас она уже полгода держится на отметке в 16% годовых. Это значит, что по льготной ипотеке на новостройки государство вынуждено доплачивать разницу между ставкой в 8% и 17,5% годовых. Это гораздо больше, чем изначально закладывалось в программу. И это первая причина для отмены части субсидий.

Вторая причина – перегрев на рынке недвижимости. Льготная ипотека не просто поддержала строительную отрасль – она разогнала ее до очень высоких темпов. И заодно взвинтила цены на жилье настолько, что этот рост «съел» всю выгоду от сниженной ставки. В результате доступность жилья скорее снизилась (купить за наличные квартиру стало гораздо дороже), а разрыв между новостройками и вторичкой стал огромным.

Сократить или полностью отказаться от части госпрограмм финансовый блок планировал уже давно. На данный момент основная дата – это как раз 1 июля 2024 года, когда условия по ипотеке должны кардинально измениться.

Какими будут условия по ипотечным программам с 1 июля

На данный момент действие двух ключевых программ – льготной (на новостройки) и семейной – рассчитано до 1 июля 2024 года. Планы по ним у правительства разные, но официального документа о продлении программ пока нет.

Семейная ипотека после 1 июля 2024 года

По этой программе семьи с одним ребенком (родившимся после 2018 года) или двумя (просто несовершеннолетними) могут взять в кредит до 6 или 12 млн рублей на покупку жилья в новостройке под 6% годовых.

Программа популярна – за один только 2023 год их выдали более 400 тысяч раз общей суммой в 2,1 трлн рублей.

Что касается существования семейной ипотеки с 1 июля 2024 года, то на данный момент известно следующее:

• президент РФ обещал продлить программу до 2030, но при этом заявил, что ставку в 6% годовых сохранят только для семей с детьми до 6 лет;
• позже Минфин предложил для всех остальных семей (то есть с детьми старше 6 лет) поднять ставку до 12% годовых;
• также были инициативы сохранить прежние условия семейной ипотеки с 1 июля 2024 в небольших городах и исключить из программы тех, у кого зарплаты выше определенной границы.

Официально же в пресс-службе Минфина заявляют, что сейчас продолжается обсуждение вопроса с экспертами и ведомствами. То есть, решение до сих пор окончательно не принято.

Мы дополним статью после того, как станет известно, в каком именно виде сохранится семейная ипотека после 1 июля 2024 года (сохраните статью в закладках, чтобы не потерять).

Льготная ипотека с 1 июля 2024 года

Эта программа пережила гораздо больше изменений с 2020 года. Сначала ее вводили на полгода, потом несколько раз продлевали. В итоге последняя дата, до которой действует программа – 1 июля 2024 года.

Условия тоже менялись несколько раз – ставка с 6% выросла до 7%, потом до 12%, потом снизилась до 9% и до 8%. Менялись и лимиты пор суммам, сейчас это максимум 9 млн рублей для всех регионов, а первоначальный взнос – минимум 30%.

За сворачивание программы уже давно выступает Центробанк (виня ее в разгоне цен на жилье), в последнее время этой же позиции придерживается также Минфин. За продление – только представители строительной отрасли, но это и не удивительно.

Что касается будущего льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, то мнения такие:

• Марат Хуснуллин, вице-премьер, курирующий вопросы строительства, выступает за продление программы только в регионах с низким спросом на недвижимость;
• ЦБ выступает за переход к адресным программам – чтобы субсидируемая ипотека была доступна только тем, кому требуется помощь с покупкой жилья;
• Минстрой также выступает за адресность.

В целом, все сходятся в одном – в нынешнем виде сохранять «Госпрограмму 2020» точно не будут.

Каким будет финальное решение – пока неизвестно. Когда появится официальный документ или будет объявлено о полной остановке ипотеки после 1 июля 2024 – мы дополним эту статью.

Дальневосточная и Арктическая ипотека

Программа льготного кредитования на покупку жилья в регионах Дальнего Востока по 2% годовых существовала с конца 2019 года, и сначала была рассчитана до конца текущего года. Но потом ее было решено продлить до 2030 года.

В ноябре 2023 года, как мы тогда писали, к Дальневосточной ипотеке добавили Арктическую – но по сути это одна и та же программа, которую просто распространили на регионы Арктики. Кроме того, в конце прошлого года по этой программе увеличили лимит по сумме кредита с 6 до 9 млн рублей.

Никаких признаков того, что программу свернут или приостановят, нет. Наоборот, развитие Дальнего Востока и Арктики – один из приоритетов государства.

IT-ипотека

Программа кредитования для IT-специалистов под 5% годовых была запущена в первой половине 2022 года как ответ на массовый отток айтишников из России. Для заемщиков есть определенные ограничения – в том числе они должны трудиться в аккредитованной компании и зарабатывать не меньше определенной суммы. Но чуть позже эти ограничения расширили, и кредитов по программе выдано больше 70 тысяч.

Официально программа рассчитана до конца 2024 года, и этот срок не менялся. В Минцифры обсуждают продление ее и на последующие годы, однако окончательного решения нет (а в Минфине вообще предлагают отказаться от большинства госпрограмм).

Однако у IT-ипотеки есть другие проблемы – банки достаточно быстро исчерпывают выделенные государством лимиты и останавливают прием заявок. На днях, к примеру, ВТБ и Сбербанк возобновили прием заявок после такой паузы.

Среди инициатив – ограничить выдачи кредитов по этой программе в Москве и Санкт-Петербурге (где живет основная масса потенциальных заемщиков). Но официального подтверждения этой информации не было.

Сельская ипотека

Эта программа стартовала тоже в 2020 году, но столкнулась с проблемами – из-за огромного спроса банки очень быстро исчерпывали выделенные им лимиты. Поэтому заявки на кредиты под 3% годовых принимаются лишь периодами с длительными паузами.

Официально программа не имеет срока действия – то есть, будет работать всегда, при условии выделения средств на субсидии банкам.

Как изменения повлияют на рынок кредитования недвижимости

Некоторые СМИ опубликовали обновленный расчет ежемесячного платежа после 1 июля 2024 года. Так, из-за отмены льготной программы он вырастет с 44 026 до 105 416 рублей в месяц (правда, на сумму повлияет уменьшение первоначального взноса). А переплата возрастет в несколько раз.

Если сравнивать со стандартными программами – то так и будет. Сейчас большинство кредитных организаций подняли базовые процентные ставки до 20% годовых и выше. Это фактически запретительный уровень, при котором большинство заемщиков откажутся от покупки квартиры.

Несколько банков уже прекратили прием заявок на кредиты по льготным госпрограммам. Например, ПСБ уже исчерпал выделенный лимит, а МТС-Банк не успеет вывести всех клиентов на сделку, если будет принимать заявки в конце июня 2024 года.

Для рынка недвижимости отмена основной госпрограммы будет означать заметное снижение спроса на квартиры в новостройках. И в перспективе это может дать снижение цен на них (и заодно – сближение со вторичным рынком). Но важно понять, какими будут условия обновленной семейной ипотеки – ведь она тоже формирует достаточно большой объем заявок.

По материалам