Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире. Сделал перепланировку квартиры в ипотеке, как узаконить?

Когда люди приобретают квартиру в ипотеку, они покупают своё. Это арендному жилью можно «простить» недостатки: маленькую кухню, совещённый санузел или проходную комнату. А в своей квартире хочется, чтобы всё было идеально. Пожелал объединить гостиную и кухню – сделал. Захотел отказаться от газа в пользу электричества – готово. Но… Жильё ведь находится в ипотеке у банка!

Можно ли в такой квартире делать перепланировку и переустройство? Насколько это легально и реально? Что будет, если перенести стены, расширить проёмы и изменить назначение комнат без согласия банка? Наконец, можно ли попасть на деньги? Разбираемся в законах и практике прямо сейчас.

Перепланировка квартиры, находящейся в залоге: немного теории

Владельцу жилья нужно знать три важных момента:

1. Квартира, находящаяся в ипотеке, банку не принадлежит. Её владелец может распоряжаться имуществом, но до разумных пределов: продать или подарить без согласия кредитора не получится.
2. Правовые аспекты перепланировки урегулированы Гл.4 ЖК РФ. Согласно ст.27 ЖК РФ, отказ в согласовании допускается в случае, если проект противоречит требованиям законодательства.
3. Согласно п.3 ч.1 ст.343 ГК РФ, залогодатель обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости.

Любая перепланировка должна выполняться с соблюдением законодательства. Но если мы говорим про ипотечную квартиру, грядущие изменения не должны повлечь её удешевление. В противном случае, банк может потребовать рассчитаться по долгам досрочно.

Это интересно! Задолженность по ипотекам в РФ на 01.09.2021 составила 10,954 трлн. рублей. Просроченная задолженность на ту же дату достигла 66,13 млрд. рублей.

Источник: cbr.ru

Читаем договоры

Поскольку основной поставщик ипотеки на рынок – Сбербанк, к его типовому соглашению мы и обратимся. Общие условия кредитования можно найти на официальном сайте учреждения. Согласно п.4.4.15, заёмщик (созаёмщик) обязуется не проводить переустройство и перепланировку объекта без предварительного письменного согласия Кредитора. Такое же условие содержится и в других типовых соглашениях Сбербанка.

Источник: sberbank.com

Важно! Если договор содержит запрет на перепланировку (переустройство), придётся обращаться за заключением дополнительного соглашения

«Райффайзен Банк» – ещё один популярный провайдер ипотеки. Здесь со мной пообщался специалист учреждения. Он заверил, что особых проблем с получением разрешения возникнуть не должно.

Источник: чат с банком raiffeisen.ru

Порядок перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке

Заёмщику нужно выполнить следующие действия:

1. Заказать проект предполагаемых работ, подготовить документы (техпаспорт, свидетельство о регистрации объекта);
2. Получить согласие банка на предполагаемые работы;
3. Согласовать перепланировку (переустройство) в профильном органе (для Москвы – Мосжилинспекция, выбрать подходящее учреждение можно на Госуслугах или в МФЦ);
4. После завершения строительства повторно известить банковское учреждение о том, что работы выполнены.

Сделал перепланировку без согласия банка: что будет?

Точной статистики никто не ведёт, но значительная часть работ по переносу стен, расширению проёмов и прочего выполняется самовольно. Зачастую люди вообще не задумываются о том, что те или иные вмешательства требуют согласования. Целенаправленно банки не изучают состояние квартир и не проверяют, была перепланировка или нет.

Важно! Представитель банка имеет право осмотреть объект, находящийся в залоге.

Если это и выяснится, то случайно, и вряд ли станет основанием для расторжения договора кредитования. Однако соглашением может быть предусмотрен штраф в подобной ситуации. В исключительных случаях кредитор потребует досрочно рассчитаться по своим обязательствам. Думаю, это возможно в ситуации, когда из-за неудачного ремонта квартира резко потеряла в цене.

Какие работы не требуют согласования?

Внесение коррективов в характеристики жилого помещения бывает двух типов:

Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170

Большинство простых «вмешательств» согласования не требует: это замена входных и межкомнатных дверей, остекление балконов, замена окон, обустройство потолков и многое другое. Отдельные работы и вовсе проводить нельзя: обустраивать ниши на месте воздуховодов, захватывать общие коридоры, расширять балконы первых этажей.

Судебная практика

Как видно из решений, опубликованных на сайте sudact, банки не препятствуют и согласованию перепланировки даже постфактум. Обратите внимание на решение Октябрьского райсуда г.Барнаула от 25.05.2020. Семья П. подала иск о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии к местной администрации.

Ранее чиновники отказали в осуществлении процедуры по той причине, что на момент обращения к ним работы уже были выполнены. Квартира находилась в залоге у ПАО «Сбербанк», который дал согласие на узаконивание перепланировки. В результате суд иск семьи П. удовлетворил.

Схожее решение вынес Шелеховский горсуд 17.09.2020. Местная администрация тоже отказала в согласовании перепланировки, которая уже была выполнена. В данном случае любопытно, что суду оказалось достаточно отсутствия возражений ПАО «Сбербанк». О том, дал кредитор согласие или нет, решение умалчивает. Подобных вердиктов можно привести десятки – иных я не обнаружил.

Резюме. Перепланировка ипотечной квартиры – это реально

Итак, право на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, всё равно переходит покупателю. Значит, он может распоряжаться своей квартирой так, как захочет – но с некоторыми оговорками. Например, нельзя совершать действия, которые могут повлечь снижение стоимости жилья и ущерб банку.

Перепланировка и переустройство ипотечной квартиры не запрещено. Но в обычную схему (проект – согласование – ремонт) добавляется ещё и разрешение от банка. Его нужно получить до того, как работы будут произведены, а ещё – известить учреждение о готовности. Если банк не был уведомлен о предстоящих работах, ничего страшного, скорее всего, не произойдёт.

Как показывает практика, такие перепланировки узакониваются в судебном порядке. Их так много, что служителям Фемиды достаточно просто отсутствия претензий со стороны банков. Впрочем, должник может быть оштрафован, а в отдельных ситуациях речь пойдёт о расторжении договора. Другой вопрос, что происходит это редко.

По материалам