Особенности покупки недвижимости под инвестиции в странах Азии в 2023-2024 годах

Каждый частный инвестор сам решает, какие активы выбирать, в каком количестве в них вкладывать деньги, какую степень риска на себя брать. Поэтому портфели у всех индивидуальны, даже при одинаковой стратегии – консервативной или высокодоходной. Но три основных актива часто остаются неизменны: ценные бумаги, валюта и недвижимость, только соотношение периодически меняется. Какими принципами российские инвесторы руководствуются, составляя портфель сегодня, какие ошибки совершают и как выбирают зарубежную недвижимость, рассказала Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem.

Во что вкладывают деньги российские инвесторы

Самым популярным направлением инвестирования у россиян (не считая банковские вклады – это скорее способ сохранения, чем увеличения капитала) были и остаются ценные бумаги. В первую очередь акции – этот тренд показывают разные опросы и исследования. По данным Индекса сберегательно-инвестиционной активности россиян (ИСИАР), акции покупают 30% респондентов, а согласно Индексу настроений рынков и инвесторов ВТБ – 46%.

Правда сейчас у российских инвесторов фокус внимания смещается с акций на облигации как на защитный инструмент. И чем дороже портфель инвестора, тем выше в нем доля облигаций.

Другой популярный инструмент инвестирования – иностранная валюта. В ИСИАР о ее покупке говорили 27% респондентов, в Индексе настроений – 26%, но здесь валюта сочетается с драгметаллами.

Одна из причин популярности этих категорий активов (ценные бумаги и валюта) в их доступности. Здесь зачастую низкий порог входа, а также обе категории активов достаточно понятны с точки зрения владения ими. Валюту в любой момент можно обменять обратно на рубли, если нельзя использовать в текущем виде, акции – продать, а с облигаций будут выплачены заранее определенные проценты.

Недвижимость – тоже в числе популярных категорий активов, и интерес к ней растет. У состоятельных инвесторов усиливается спрос на коммерческие площади, также в фокусе находятся больше зарубежные объекты, чем российские. По нашим наблюдениям, сегодня у среднего инвестора, который не специализируется на недвижимости, она занимает 15-20% портфеля.

Барьером становится то, что и подбор таких активов в портфель, и владение ими для большинства инвесторов сложнее, чем в случае с акциями, облигациями или валютой. Так, акции можно просто купить на брокерский счет, тогда как недвижимость требует денег и времени на содержание.

Как российские инвесторы вкладывают деньги в зарубежную недвижимость

Для большинства российских частных инвесторов, которые не погружены глубоко в рынок недвижимости и не связаны напрямую с инвестициями, основной способ вложиться в недвижимость – это купить ее. И дальше инвестор либо перепродает объект спустя какое-то время и выигрывает на разнице цены, либо сдает в аренду, и она становится его доходом. Этот путь – «купить и владеть» – был наиболее простым и понятным на российском рынке, и он же становится основным на зарубежных, особенно если они незнакомые.

Количество объектов недвижимости в портфеле инвестора при такой тактике зависит в основном от свободного бюджета. Кто-то может и готов выделить деньги на покупку только одного объекта, кто-то – на большее количество. Были случаи, когда клиент не открывал свои финансовые возможности и предлагал отталкиваться от пожеланий, а не от бюджета. И не всегда эти интересы понятны, по крайней мере на первых этапах продажи.

Однажды один инвестор долго рассматривал варианты покупки недвижимости на Ближнем Востоке – приоритетом был Дубай, потому что так посоветовали знакомые. Но в процессе переговоров мы рассказали об одном интересном варианте в Таиланде. Сначала от наотрез отказывался от самой идеи покупки недвижимости в Азии, но после оценки потенциала объекта пересмотрел свои взгляды. А сейчас хочет купить апартаменты в Рас-Эль-Хайме, хотя их пока даже нет в открытой продаже, потому что понимает, как нужно диверсифицировать риски.

Выбор самого объекта недвижимости чаще происходит с учетом все того же доступного бюджета и личных предпочтений: один инвестор считает, что ему в портфеле нужна вилла на побережье, другой хочет апартаменты в высотке. Либо критерием выбора становится максимально возможная ликвидность или доходность объекта.

Какие категории недвижимости наиболее востребованы у российских инвесторов, сильно зависит от региона.

• Лидером среди зарубежных рынков остается ОАЭ – на него пришлось 13% всех вложений российских инвесторов, и он прибавил 32% по заявкам. Медианный бюджет в этом регионе составляет €250 000. На Ближнем Востоке также набирают популярность страны Персидского залива – Оман и Катар.

  

  Сделки иностранцев и россиян

• Выстрелившая в прошлом году Турция (на нее приходилось почти 25% сделок с недвижимостью за рубежом) снижает обороты – она удерживает второе место, но число заявок от российских инвесторов в этом направлении уменьшилось на 57%.
• Замыкает тройку лидеров Греция. Также у российских инвесторов есть интерес к недвижимости в Испании, Франции, Черногории, на Кипре, набирают популярность Шри-Ланка, Вьетнам, Таиланд (россияне в тройке главных покупателей недвижимости в 1 квартале 2023 года) благодаря открытости и доступности с юридической точки зрения и с транспортной. Однако все эти страны по востребованности сильно уступают Ближнему Востоку:

  

  Динамика количества сделок на рынке Дубая

В структуре сделок у нас больше половины (52%) сделок 1 полугодия 2023 года пришлось на ОАЭ. Это почти столько же, сколько было в 1 полугодии 2022 года. И в ОАЭ инвесторов интересует не только Дубай.

Динамика количества сделок на рынке Абу-Даби, тыс. шт.

Постепенно растет спрос на недвижимость в Абу-Даби: количество сделок выросло на 54% год к году вместе с ростом средних бюджетов. Набирает обороты такой эмират как Рас-Эль-Хайме. Скоро там появятся насыпные острова, на которых расположатся не только отели, апартаменты и рестораны, но самое большое казино в мире.

Динамика количества сделок на рынке Бахрейна

Медленно увеличивается спрос на недвижимость в Бахрейне – 11 615 сделок в первом полугодии 2023 года. Однако до оборотов ОАЭ Бахрейну еще далеко. Например, за первый квартал суммарная  стоимость сделок на рынке составила 644,3 млн $ – это примерно 1/4 от недельного объема транзакций на рынке Дубая. Из востребованных регионов немного просел только Катар – на 26% год к году.

Спрос на жилую недвижимость в Саудовской Аравии

Падение количество сделок в Саудовской Аравии прежде всего связывают с серьезным ростом цен на квартиры в Эр-Рияде – на 22,9%, в Даммаме – на 2,4%. При этом в Хобаре и Джидде стоимость снизилась. Однако, с учетом амбициозных планов Королевства, Саудовская Аравия является одним из самых интересных направлений для российских инвесторов в ближайшие несколько лет. Помимо юридической лояльность, есть ярко выраженный спрос на недвижимость в столице и Мекке.

Спрос на коммерческую недвижимость в Саудовской Аравии

По прогнозам наших экспертов, доходность от объектов недвижимости в Эр-Рияде, после того как страна откроется для инвесторов со всего мира и вырастет спрос на жилы и коммерческие объекты, в ближайшие 2-3 года составит 20-25%.

В каких районах Дубая самый высокий спрос на недвижимость

В ОАЭ у состоятельных клиентов, согласно исследованию Redseer, выше спрос на виллы, чем на апартаменты, – виллы более ликвидны и это более нишевые, уникальные проекты. В Дубае стоимость покупки элитной недвижимости за год выросла на 89%, а средний возраст покупателей недвижимости помолодел на 16 лет. По прогнозам экспертов, она будет повышаться и дальше, что обеспечит высокую прибыль с перепродажи. Рост цен на объекты недвижимости – еще одна причина привлекательности Дубая для российских инвесторов: это хорошо для дальнейшей перепродажи объекта. Виллы, таунхаусы, апартаменты стабильно дорожают. В 3 квартале индекс цен увеличился на 6,1%. Виллы прибавили в цене 7%, апартаменты – 4,8%.

Как именно вкладывать деньги – самостоятельно или с привлечением специалиста, зависит от опытности инвестора, а также от бюджетов. По нашим наблюдениям, чем больше вкладывает российский инвестор, тем чаще обращается за помощью к специалистам.

Самостоятельно чаще покупают акции в специальных приложениях или квартиру в России, реже – квартиру за границей, еще реже – виллу и очень редко – коммерческую недвижимость. Это формат инвестиций при минимальных вложениях с точки зрения общего финансового потока, который предполагает высокую вовлеченность инвестора. Таким образом растут риски, если человек не разбирается в теме.

А тот, кто готов инвестировать большие деньги, не хочет тратить время, поэтому ему важно видеть предварительно отобранные готовые варианты. Брокеры или агентства недвижимости предлагают именно такие объекты.

Например, покупатель элитной недвижимости оценивает перспективы в комплексе, а не применительно к конкретной ситуации, которая складывается на данный момент. Поэтому и говорить с покупателями нужно о будущем актива, подкрепляя конкретными цифрами – они смотрят на ключевые показатели и при необходимости погружаются глубже. Чем дороже объект недвижимости, тем важнее человеческий фактор при его продаже, поэтому полностью автоматизировать этот процесс в ближайшие годы не получится. Сегодня технологии помогают компании подобрать для клиента максимально выгодный вариант и оптимизировать расходы на определенных направлениях, но не являются полноценной заменой продавцам.

Независимо от того, сам инвестор отбирает активы или доверяет это специалисту, он очень основательно подходит к выбору объекта. Российским инвесторам важно понимать все до мелочей: кто строит, какие прогнозы по самому объекту, застройщику, рынку, и так далее. При обсуждении новых активов в портфель российские инвесторы могут не афишировать другие свои активы или иметь дополнительные цели, которые не раскроют другой стороне.

А если решение принято, то редко передумают – максимум задержится процесс оформления или финансовый перевод.

Что не учитывают российские инвесторы при формировании портфеля

Добавляя недвижимость в портфель, российские инвесторы, не связанные напрямую с недвижимостью, а также вкладывающие в нее деньги впервые, зачастую не обдумывают долгосрочный путь объекта. Они часто смотрят на условную квартиру или виллу как на жилплощадь: насколько там высокие потолки, удобная ли локация, какое качество звукоизоляции, и так далее.

Я знаю примеры, когда на этапе переговоров покупатель думал, что когда-то будет жить в двухкомнатной квартире в Дубае, а не только сдавать ее в аренду. В результате за 4 года он ни разу не приезжал на место, контролируя свой актив удаленно. Если бы он сразу выбрал правильную стратегию, то мог получить доходность выше, потому что со временем город стал застраиваться, и локация стала менее выгодной с точки зрения удаленности от центра.

Проблемы, характерные для начинающих инвесторов:

• Инвестор не думает о том, что будет с конкретным объектом через 3-5 лет, как именно ее продать, кому, есть ли риски с этой продажей или как именно ее сдавать в аренду. Подобный подход с фокусом на личные критерии, может приводить к тому, что в итоге инвестор получит низкую доходность, столкнется с трудностями при перепродаже. А недостаточное внимание к юридическим особенностям может привести к тому, что инвестор потеряет контроль над активом – например, над коммерческой недвижимостью.
• Другая частая ошибка – инвесторы не учитывают тонкости отдельно взятого рынка. Привыкнув жить и работать в условной Москве, понимая все ее специфики, инвестор переносит этот условный опыт на Дубай. Он практически на автомате присматривает недвижимость в центре, считая, что эта зона всегда будет в цене и на пике спроса. Однако города могут расти и развиваться по-разному – сверху вниз или слева направо. В результате, спустя несколько лет ранее востребованный район оказывается забыт, цена на недвижимость стагнирует, выгодно перепродать объект или сдать в аренду не удается.
• Еще одна проблема, характерная для начинающих инвесторов, – выбирать отдельные доходные и ликвидные объекты, но не задумываться о стратегии в целом. То есть инвестор формирует не единый портфель, а набор из разнородных активов. И не все они оказываются оправданным выбором.

Начинающим инвесторам нередко свойственно двигаться туда же, куда идет большинство. Например, сейчас на пике спроса недвижимость в ОАЭ, Дубай – один из самых популярных регионов. Инвестор без опыта на рынке недвижимости, в том числе на зарубежном, видит, что другие инвесторы вкладывают сюда деньги, и считает, что ему тоже нужно купить здесь жилье.

Если инвестор при этом не оглядывается на другие активы в своем портфеле, есть вероятность, что он получит не выгодный инструмент, а лишние проблемы. Может быть такое, что в его портфеле уже есть активы, приносящие такую же доходность, как жилье в Дубае, но требующие меньше внимания и времени на работу с ними – например, на решение юридических вопросов.

И нередко в стремлении набрать в портфель больше высокодоходных активов инвесторы забывают о том, что портфелем нужно управлять, отслеживать выгодные предложения, чтобы своевременно продать актив.

Рекомендации по формированию «эффективного» портфеля

С учетом всего сказанного, сформулируем несколько рекомендаций для будущих инвесторов:

1. Главное правило – всегда диверсифицировать портфель, независимо от того, какая стратегия инвестирования выбрана: консервативная, умеренная или высокорисковая. Не существует единственного универсального актива, который будет абсолютно надежным и при этом принесет хорошую доходность. Можно делать фокус на чем-то наиболее понятном инвестору или наиболее отвечающем его запросам, но вкладывать деньги только в акции или только в недвижимость – не очень эффективно. Есть много разных интересных активов, которые при правильной комбинации будут приносить инвестору высокую доходность.
2. Еще один важный момент – периодически проводить ребалансировку портфеля и изучать новые активы и новые варианты взаимодействия с ними. Если говорить о недвижимости, то прямая покупка объектов сегодня уже не единственный формат. Появляются фонды коллективных инвестиций, что для некоторых инвесторов может быть удобнее и проще на зарубежных рынках. Ниже порог входа, ниже уровень личной ответственности, подбором и принятием решений занимается управляющая компания.
3. Пользу могут приносить и неочевидные решения. Лучше потратить больше времени на выбор и на анализ, при подборе актива в портфель, чем купить что-то на хайпе, а потом подсчитывать убытки, когда тренд спадет. Иногда неочевидное решение в перспективе может принести инвестору больше денег. Например, люди, которые часто бывают на Бали как туристы, считают, что самое лучше жилье находится рядом с морем. На самом деле, с точки зрения инвестиционной привлекательности, наиболее выгодные локации – в горах. Достаточно оценить список крупных сетевых отелей, которые расположены по соседству, чтобы понять, что нужно следовать не общему тренду, а анализировать инфраструктуру, географические особенности места и перспективы застройщики в ближайшие годы.

В незнакомых отраслях или с новыми форматами и продуктами стоит действовать осторожно и тестировать гипотезы. Можно собрать «пробный» портфель, вложив меньше денег или использовав формат коллективных инвестиций. А потом, набравшись опыта, развернуться на полную и увеличить суммы вложений или полноценно приобрести понравившиеся и оправдавшие себя активы.

И периодически можно подсвечивать свой портфель, чтобы обновить. Кричать об этом не стоит, но в нужных кругах можно упомянуть, что в поиске конкретных активов, тем более, если речь идет о конкретном направлении. Возможно, у кого-то из участников встречи есть подходящий вариант, который нигде не афишируется. Главное – не забыть все проверить со специалистом, иначе выгодная на первый взгляд сделка может принести убытки. Мы периодически видим объекты, которые выгодно прячут свои недостатки, чтобы запутать неопытного покупатели. Это единственный вариант продать такую недвижимость, потому что опытный специалист обратит внимание на несоответствия и будет копать глубже, пока не докопается до реальных причин.

В целом, формируя инвестиционный портфель, независимо от того, какие категории активов в него попадают, важно все время понимать четкую стратегию и финансовый план. А также регулярно его обновлять и стремиться не только к общей диверсификации, но и к частной – внутри категории активов. Тогда у инвестора повышаются шансы не только иметь хорошую доходность, но и держать портфель стабильным независимо от кризисов и других внешних факторов.

По материалам