Покупка недвижимости в ОАЭ в 2023 году: зачем покупать и сколько стоит

С каждым годом географические границы всё больше стираются, люди проще относятся к смене места жительства и легче релоцируются за рубеж. Мегапопулярное направление – ОАЭ, рынок жилья которых быстро развивается и набирает зрелость. Регион продолжает привлекать качеством и стилем жизни, прогрессивными условиями для ведения бизнеса, связями по всему земному шару, а также – недавно проведенными реформам в области визового законодательства.

Но есть ли подводные камни у этого процесса? Вместе с Екатериной Румянцевой основателем, CEO Kalinka Ecosystem обсуждаем текущую ситуацию, анализируем, насколько реален инвестиционный пузырь на рынке жилья в Дубае и какие шаги надо предпринять, чтобы купить недвижимость и получить максимальную выгоду.

Как изменился рынок ОАЭ за последний год

Сейчас рынок недвижимости ОАЭ взлетает в очередной раз – точнее, продолжает набирать пойманные в 2022 году обороты. Причины – в первую очередь, крепкий экономический рост и устойчивый спрос, в особенности, со стороны состоятельных иностранцев. Однако среди наших коллег можно встретить сомнения по поводу искусственного подъёма цен. Есть опасения, что такими темпами рынок недвижимости ОАЭ ждёт ценовой обвал. Скажу честно, что понимаю эти опасения, но не поддерживаю – всё-таки, ситуация немного иная.

Чтобы разобраться, мы обратились к наработкам крупного швейцарского финансового холдинга UBS Group AG. Так, в исследовании Global Real Estate Bubble Index последние события на мировых рынках жилья оцениваются с помощью индекса пузырей. Этот индекс оценивает риск образования инвестиционного пузыря в городах, где и спрос и цены взлетели до небес. Действительно, Дубай есть в этом списке, но в самом его конце, с показателем возможного пузыря в 0,16.

Меньший риск только у Варшавы, и то на незначительную одну сотую – 0,15. Поэтому экспертами рынок жилья Дубая оценивается как fair-valued, то есть находящийся на территории справедливого сочетания цен и спроса.

И это – в противовес рынкам недвижимости таких городов, как:

• Торонто – 2,24,
• Франкфурт – 2,21,
• Цюрих – 1,81,
• Мюнхен – 1,80,
• Гонконг – 1,71,
• Ванкувер – 1,70,
• Амстердам – 1,62,
• Тель-Авив – 1,59,
• Токио – 1,56.

В этих городах отношения спроса и цены вызывают наибольшее трение – там инвестиционный пузырь весьма близок к тому, чтобы с шумом лопнуть.

Если охватить взглядом всю историю рынка недвижимости Дубая за последнее десятилетие, то окажется, что инвестиционный климат сейчас наиболее благоприятен и установились справедливые цены, которые не стремятся обвалиться:

Восстановление производств после пандемии, спрос на нефть и одновременное активное развитие ненефтяного сектора сильно поспособствовали подъему и укреплению экономики ОАЭ. В этом году на фоне замедления мировой экономики темпы, скорее всего, будут более умеренными, но все же сохранят рост:

В июле мы фиксировали, что на конец II квартала 2023 года в Дубае было проведено 39 000 сделок (+42% по сравнению с данными прошлого года), а сделки off-plan выросли на 54%:

В Абу-Даби за апрель-май было заключено 1156 сделок, что меньше на 29% прошлогодних данных. Off-plan сделки тоже немного просели. Также мы отчётливо фиксируем высокий рост средней цены на виллы в столице ОАЭ – плюс 38% за год.

Кого сегодня интересует недвижимость в ОАЭ и для каких целей ее покупают

Покупка недвижимости за границей – всегда вариант улучшить качество жизни. Эмираты в этом ключе не просто мегапопулярны – они привлекают широкий круг квалифицированных специалистов и состоятельных экспатов, оттягивая покупательский спрос из регионов, где инвестиционный климат стал менее благоприятным. Предприниматели, владеющие онлайн-бизнесом, не привязанным к инфраструктуре страны проживания, – первая и главная аудитория ОАЭ. Одни покупают жилье для переезда, а другие – для перепродажи или сдачи в аренду.

Для переезда

Существует целая категория россиян и жителей СНГ, рассматривающих Эмираты как второе, а иногда и основное место жительства. При этом многие покупают жильё, исходя из того, что недвижимость во все времена является удачным капиталовложением.

В ОАЭ можно жить долго и спокойно: существующая визовая программа позволяет покупателю недвижимости получить визу инвестора (Investor Visa) на 2 года или золотую визу (Golden Visa) на 10 лет с дальнейшей пролонгацией.

• Для получения Investor Visa потребуется приобрести недвижимость стоимостью более 750 000 дирхам (~204 000 $). В июле 2023 года в Дубае в пределах этой суммы можно купить, к примеру, двухкомнатные апартаменты в 70м2 в новом доме высотного комплекса Bloom Heights. Или 2‑х комнатную квартиру площадью 65 м2 в новом доме в Абу-Даби, расположенную в ЖК Oasis1.
• Golden Visa выдается за инвестиции от 2 млн дирхам (~545 000 $). Примерно во столько обойдется квартира в новом доме комплекса Business Bay (Дубай) площадью 103м2. В Абу-Даби в пределах этой суммы можно купить эксклюзивные апартаменты площадью 94м2 с уникальным расположением на набережной острова Яс.

Тот, кто не планирует ограничиваться недвижимостью для получения визы, может выбрать, например, виллу в пригороде площадью 277 м2, которая продается вместе с просторным земельным участком и стоит 874 000$. Имеются и роскошные предложения – дома и виллы стоимостью десятки миллионов долларов.

Для перепродажи

Наш анализ рынка недвижимости ОАЭ, в особенности, Дубая, показывает – цены за последние два года просто взлетели. Рекорд в этом плане установил прошлый год, когда цена квартир в новостройках выросла на 18%, а вилл – на 38%-41%.

По этой причине так популярны вложения в недвижимость на старте продаж с целью заработать на гарантированном росте. В 2022 году это направление было особенно выгодно россиянам в связи с высоким курсом рубля по отношению к доллару и, соответственно, к дирхаму. Уверенности инвесторам добавляет прозрачность сделок с применением эскроу-счетов.

Растущий спрос стимулирует застройщиков, причём речь идет не о строительстве однотипных бетонных коробок. Год от года дизайн проектов в ОАЭ становится оригинальнее, качество недвижимости растёт, реализуются арт-проекты с развитой инфраструктурой. На наш взгляд, наибольшей ликвидностью обладают так называемые нишевые комплексы, которые сложно повторить – жилые комплексы небольшого размера с уникальным расположением и инфраструктурой. Яркий пример – проекты на острове Яс в Абу-Даби.

Активно развивается fractional ownership – способ покупки недвижимости в долевое владение с возможностью продать, если владелец доли решит выйти из инвестиции. Например, апартаменты в премиальном отельном комплексе, полная стоимость которых составляет 2 255 000$, разбиты на доли размером 330 000$. Компания гарантирует выкуп долей после нескольких лет владения на заранее оговоренных условиях.

Для сдачи в аренду

Инвестировать средства в недвижимость Эмиратов с целью получения дохода от аренды, как показывает наш опыт, предпочитают люди, уже владеющие здесь квартирой, а зачастую и открывшие компанию.

Пик роста арендной платы на жильё в ОАЭ пришёлся на период с марта 2022 по март 2023 года. За это время средняя розничная арендная плата в Дубае выросла на 41,1%, а в Абу-Даби – на 5,6%.

На 2023 год профессиональное сообщество прогнозирует продолжение роста. Максимальную доходность – стабильные 8—8,75% – обещают отели среднего и высококлассного уровня. Следом идут объекты промышленности и логистики (складская недвижимость), замыкают тройку лидеров помещения для розничной торговли (торговые центры):

Как купить недвижимость в ОАЭ – пошаговая инструкция

Если рассматривать этот процесс со всеми тонкостями, то пошагово он будет выглядеть следующим образом:

1. Узнать, подходит ли выбранный объект под условия получения визы. Например, чтобы получить Golden Visa на 10 лет, нужно инвестировать в недвижимость, строительство которой завершено хотя бы наполовину. А для получения Investor Visa на 2 года нужно, чтобы объект был уже построен.
2. Собрать документы. Понадобятся: оригинал загранпаспорта; соглашение о продаже или первичный договор; меморандум о взаимопонимании; подтверждение адреса проживания в Дубае; виза; сертификат NOC. Часть этих документов незнакома российскому покупателю – она появится на следующих этапах. Если сделку проводит представитель покупателя, например, агент, то нужна также нотариально заверенная и легализованная в ОАЭ доверенность.
3. Составить договор купли-продажи или соглашение о продаже. Он должен быть на английском или арабском. Заверять нотариально не нужно.
4. Заплатить задаток в 10% и заключить меморандум о взаимопонимании (MOU), который по-другому называется «контракт F». Скачать его можно на сайте земельного департамента Дубая. В меморандуме прописана обязательная уплата продавцу задатка в размере 10%. При удачном завершении сделки эти деньги возвращаются на счёт покупателя, а если что-то пошло не так – то сторона, расторгнувшая сделку, должна вернуть другой вдвое больше.
5. Получить сертификат об отсутствии возражений (NOC). Это специфический документ, который получают в офисе застройщика. Он фиксирует, что продавец не должен денег застройщику и может свободно передать покупателю право собственности на объект недвижимости. Стоит $137-1 370.
6. Зарегистрировать недвижимость на имя покупателя в Земельном департаменте Дубая DLD. Покупатель получает регистрационное свидетельство (Title Deed), которое стоит 2% от цены продажи, а также платит около $100 за получение свидетельства. На этом же этапе происходят все расчёты по сделке между продавцом и покупателем.

Если жильё ещё строится, подписывать контракт F, получать NOC и регистрировать права собственности на недвижимость не нужно. Вместо этого покупатель и застройщик только подписывают первоначальный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale), который после окончания строительства нужно продлить. Он же будет служить основанием для получения регистрационного свидетельства.

Один из привлекательных моментов – ежегодный налог на недвижимое имущество равен нулю. Пошлина взимается только за переход права собственности в случае приобретения или перепродажи объекта. Размер ставки в каждом эмирате свой: в Дубае она составит 4%, а в Абу-Даби – 2%

Как можно заработать на аренде недвижимости, соблюдая все законы, и не тратить много денег на содержание

Поговорим о доходах, к примеру, от сдачи в аренду жилого помещения. В этом случае итоговая сумма будет зависеть от многих факторов: от того, что собой представляет объект, где он расположен, на какой стадии был приобретен, по какой ставке и на какой период времени договорились его сдавать.

В 2023 году средний прогноз доходности для обычных жилых комплексов составляет 7—7,5%, но в этом сегменте есть тенденция к снижению спроса на аренду. Жилые комплексы, которые относят к первому классу, как предполагают эксперты, немного уступят в плане доходности – 6,25-7%, но сохранят стабильный спрос.

Что касается содержания сдаваемого в аренду жилья, то расходы распределяются между собственником и арендатором. В целом законы благоприятны для владельцев – например, нет налога на получение дохода с аренды, но есть свои особенности в распределении платежей ЖКХ:

• Оплата за воду и электроэнергию рассчитываются по показаниям счётчиков. Как правило, аренда оформляется на долгий срок и заключение договоров с поставщиками ресурсов ложится на плечи арендатора – владелец жилья может об этом не беспокоиться.
• Расходы на вывоз мусора и топливные сборы зависят от площади помещений, количества жильцов и времени проживания и также оплачиваются арендатором.
• Если в здании не предусмотрено централизованное охлаждение, арендатор будет оплачивать кондиционирование по факту, в комплексе с прочими расходами на электроэнергию.
• Есть годовой взнос для собственника – это деньги для содержания здания, в котором расположена квартира. Отсюда оплачивается уборка общей территории, детских площадок, спортзала, бассейна, поддерживается рабочее состояние систем кондиционирования (если в здании имеется централизованное охлаждение) и вентиляции, других общедомовых приборов. Впоследствии из этих средств будет выполнен капитальный ремонт. Точная сумма зависит от площади жилья и условий конкретного проекта. Средняя ежегодная ставка варьируется в диапазоне от 14,6$ до 58,7$ за квадратный метр. Сумма годового сбора разово списывается со счёта владельца в начале года.
• И самое необычное: В Дубае существует жилищный сбор муниципалитета для владельцев и арендаторов. Это дополнительный ежегодный платеж – 5% от суммы за 12 месяцев аренды. Арендаторам счёт за сбор приходит вместе с квитанцией для оплаты ресурсов. Поскольку для Эмиратов владелец недвижимости имеет доминирующее значение по сравнению с арендатором, в ряде случаев собственники снимают с себя ответственность, перекладывая и свою часть муниципального сбора на арендатора.

Вывод

Эмираты активно развиваются, покоряют сердца своей атмосферой, приятной культурой и выдающимся уровнем жизни. Радует, что исследования рынка подтверждают обоснованность цен на недвижимость. А поскольку все большее число людей хочет построить долгосрочные отношения с ОАЭ, это будет способствовать дальнейшему росту рынка жилья.

Государство лояльно настроено к покупателям из России и открывает все новые возможности для инвестирования в недвижимость и получения прибыли. Например, сегодня недвижимость в Дубае можно приобрести даже за криптовалюту.

По материалам